Umnutzung · KfW 266
Gewerbe zu Wohnen mit KfW 266
Neue Wohnungen. Ein Förderweg, der zur Kalkulation passt.
KfW 266 bezuschusst den förderfähigen Umbau beheizter Nichtwohnflächen zu Wohnungen mit 30 Prozent von bis zu 100.000 € je neuer Wohneinheit. Das sind höchstens 30.000 € je Wohnung. Die energetische Sanierung wird separat geplant und finanziert.
- Für wen?
- Eigentümer, WEG und Projektentwickler mit einer Umnutzungsidee; Architekten, die das Vorhaben planen.
- Was entscheidet?
- Neue Wohnfläche allein genügt nicht. Ausgangsnutzung, Gebäudestatus und energetisches Ziel müssen passen. Kaufpreis und energetische Sanierung gehören nicht zu den förderfähigen Umbaukosten.
- Was folgt daraus?
- Vor verbindlichen Ausführungsaufträgen: Nutzungsänderung klären, Energiekonzept entwickeln und Kosten getrennt kalkulieren.
Aktueller Zeitrahmen. Antragsfrist laut KfW: spätestens 31. Dezember 2026. Die Förderung steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel. Quelle und Prüfstand
01 / EINE NACHVOLLZIEHBARE RECHNUNG
Drei Wohnungen.
Zwei Kostenbereiche.
Aus einer beheizten Bürofläche sollen drei neue Wohnungen werden. Eine vereinfachte Modellrechnung zeigt, welchen Teil der Investition KfW 266 entlasten kann.
Angenommen, für Grundrissänderungen und den übrigen anerkannten Umbau sind 240.000 € vorgesehen. Hinzu kommen 120.000 € für die energetische Sanierung.
Der Zuschuss von 72.000 € wird aus den Umbaukosten berechnet. Für die energetischen Maßnahmen ist ein gesonderter BEG-Förderweg zu prüfen. Ein möglicher weiterer Zuschuss ist hier bewusst noch nicht eingerechnet.
UNSERE EINORDNUNG
Für die Investitionsentscheidung zählt der verbleibende Finanzierungsbedarf. Deshalb sollten Genehmigungsfähigkeit, Energiekonzept, Umbaukosten und mögliche Förderung gemeinsam in die Kalkulation einfließen.
Fördersatz und Kostengrenze: KfW-Konditionen 266.
| Kosten und Förderung | Betrag |
|---|---|
| Anerkannte Umbaukosten für KfW 266 | 240.000 € |
| Separat angesetzte energetische Sanierung | 120.000 € |
| Investition im Beispiel | 360.000 € |
| Möglicher Zuschuss 266: 30 % der Umbaukosten | 72.000 € |
| Verbleibender Finanzierungsbedarf vor weiterer Förderung | 288.000 € |
72.000 €möglicher Zuschuss im Rechenbeispiel
Annahmen: drei anerkannte neue Wohneinheiten, sämtliche Umbaukosten förderfähig, energetischer Zielstandard erfüllt, ausreichender De-minimis-Rahmen und Bewilligung. Bruttobeträge ohne Vorsteuerabzug. Erwerb, Finanzierung und weitere Projektkosten sind nicht enthalten. Keine Förderzusage und kein Kundenprojekt.
02 / VERÖFFENTLICHTE PROGRAMMREGELN
Umbau und Energie.
Sauber zugeordnet.
Der energetische Standard ist eine Fördervoraussetzung. Die Kosten dafür zählen trotzdem nicht zum Zuschuss 266.
KFW 266 · UMBAU ZU WOHNRAUM
Die neue Nutzung ermöglichen.
Zum Beispiel Grundrissänderungen, Innenausbau, Zugänge und nichtenergetische Gebäudetechnik. Ob eine Position anerkannt wird, richtet sich nach ihrem Zweck und den Programmregeln.
SEPARAT PRÜFEN · BEG
Das energetische Ziel erreichen.
Dämmung, Fenster, Heiztechnik und zugehörige energetische Planung werden gesondert betrachtet. Dafür kann eine Effizienzhaus-Sanierung oder eine Förderung von Einzelmaßnahmen infrage kommen.
Für Angebote und Rechnungen: Kostenpositionen von Anfang an eindeutig zuordnen. Derselbe Betrag darf nicht gleichzeitig als Umbaukosten in KfW 266 und als energetische Sanierungskosten in der BEG angesetzt werden. Grundstück und Gebäudeerwerb sind in KfW 266 ausgeschlossen.
Grundlagen: KfW-Merkblatt, förderfähige Kosten · KfW-FAQ zur Kombination mit der BEG.
03 / PASST DAS VORHABEN?
Diese Punkte
entscheiden früh.
Die Förderzusage ersetzt keine baurechtliche Prüfung. Für eine belastbare Einschätzung brauchen wir den genehmigten Bestand und das geplante Nutzungskonzept.
Geeigneter Bestand.
Beheizte Nichtwohnflächen werden zu Wohnraum umgebaut. Der ursprüngliche Bauantrag oder die Bauanzeige des Gebäudes liegt bei Antragstellung mindestens fünf Jahre zurück. Es entsteht mindestens eine neue Wohnung.
Ein erreichbares Energieziel.
Regelmäßig ist Effizienzhaus 85 EE, bei einschlägigen Denkmalvorhaben Effizienzhaus Denkmal EE erforderlich. Für bestimmte vorhandene Wärmeversorgungen oder eine in den letzten fünf Jahren in Betrieb genommene neue Heizung sieht die KfW Ausnahmen von der EE-Klasse vor. Der übrige Effizienzhausstandard bleibt maßgeblich.
Förderrahmen und Zeitplan.
Bei wirtschaftlicher Tätigkeit, etwa Vermietung, gilt grundsätzlich die De-minimis-Grenze: insgesamt 300.000 € innerhalb von drei Jahren für ein einziges Unternehmen im beihilferechtlichen Sinn. Weitere Beihilfen und relevante verbundene Unternehmen sind einzubeziehen.
Die geförderten Wohnungen sind mindestens zehn Jahre als Wohnraum zu nutzen. Die KfW nennt für Abschluss und Nachweise grundsätzlich 54 Monate ab Zusage.
Grundlagen: Merkblatt 266 · KfW-Beihilfenmerkblatt, Abschnitt B.
04 / VON DER IDEE ZUM NACHWEIS
Die Förderung
in die Planung holen.
Wir verbinden die energetische Planung mit der Förderstrategie. Ihre Architektin, Ihr Architekt oder die zuständige Objektplanung bleibt für die jeweiligen Aufgaben eingebunden.
Bestand und Ziel klären.
Wir sichten die Unterlagen und bestimmen die energetischen Prüffragen. Genehmigte Nutzung, gewünschte Wohnungen und baurechtliche Machbarkeit werden mit der Objektplanung geklärt.
Varianten und Kosten ordnen.
Wir entwickeln den vereinbarten energetischen Ansatz, gleichen Förderanforderungen ab und stimmen die Abgrenzung von Umbau- und Sanierungskosten mit der Planung ab.
Antrag rechtzeitig vorbereiten.
Für KfW 266 werden eine Bestätigung zum Antrag (BzA) aus dem BEG-Wohngebäude-Verfahren und das besondere 266-Beiblatt benötigt. Für weitere Förderprogramme sind eigenständige Bestätigungen erforderlich. Privatpersonen und Einzelunternehmen stellen ihren Antrag selbst; bei WEG und Unternehmen sind Vertretungsnachweise zu beachten.
Die verbindliche Reihenfolge stimmen wir vor Ausführungsverträgen ab. Der Antrag wird direkt bei der KfW eingereicht; bloßes Ausfüllen des Onlineformulars ist noch keine abgeschlossene Antragstellung.
Umsetzung und Nachweise begleiten.
Nach Beauftragung übernehmen wir die vereinbarte energetische Fachplanung, Baubegleitung und Energienachweise. Die Bestätigung des Umbaus und seiner Kosten wird mit der dafür erforderlichen bauvorlageberechtigten Person vorbereitet. Aufgaben, Liefertermine und Honorar legen wir im Angebot fest.
Verfahren und Nachweiszuständigkeiten: KfW-Merkblatt 266, Antragstellung und Nachweise.
HÄUFIGE FRAGEN
Was vor dem
Antrag wichtig ist.
Gilt KfW 266 auch für eine Aufstockung oder einen Dachausbau?
Nicht allein deshalb, weil neue Wohnungen entstehen. Jede geförderte Wohneinheit muss zumindest teilweise aus zuvor beheizter Nichtwohnfläche hervorgehen. Eine reine Erweiterung eines Wohngebäudes oder der Ausbau seines Dachbodens fällt nicht automatisch unter KfW 266. Bei gemischten Vorhaben müssen die Flächen und Förderwege getrennt geprüft werden.
Kann ein Teil des Gebäudes weiterhin gewerblich genutzt werden?
Ja. Die Umnutzung muss nicht das gesamte Gebäude betreffen. Entscheidend sind die förderfähigen Flächen und die neu entstehenden Wohnungen. Die energetische Bilanzierung und Kostenzuordnung werden auf diesen Umfang abgestimmt.
Reicht es, dass die Fläche zuletzt als Büro oder Praxis genutzt wurde?
Nein. Nach den KfW-FAQ zählt die baurechtlich genehmigte Nutzung. Eine bereits als Wohnung genehmigte Fläche wird nicht allein durch ihre tatsächliche Büronutzung zu einer förderfähigen Nichtwohnfläche.
Lässt sich KfW 266 mit einer energetischen Förderung kombinieren?
Ja, grundsätzlich mit der BEG für Wohngebäude oder Einzelmaßnahmen. Umbaukosten für KfW 266 und energetische Sanierungskosten müssen sauber getrennt werden. Dieselben Kostenpositionen dürfen nicht in beiden Förderwegen angesetzt werden. Für jedes Programm gelten eigene Voraussetzungen und Nachweise.
Dürfen wir schon vor der Zusage Aufträge vergeben?
Grundsätzlich nein: Ausführungsverträge können bereits als Vorhabenbeginn gelten. Die KfW lässt eine wirksame aufschiebende Bedingung ihrer Förderzusage zu. Eine solche Regelung muss vor Vertragsschluss passen; nachträgliches Ergänzen heilt einen bereits erfolgten Beginn nicht. Planung und Beratung sind vorab möglich, soweit sie nicht selbst Fördergegenstand sind; vor Antragstellung entstandene Fachplanungskosten werden in KfW 266 nicht bezuschusst.
Kann der Energieeffizienz-Experte auch sämtliche Kosten bestätigen?
Nicht allein aufgrund seiner Listeneintragung. Der energetische Nachweis ist Aufgabe des entsprechend gelisteten Experten. Die Umbau- und Kostenbestätigung erfordert grundsätzlich zusätzlich eine unmittelbar mit dem Vorhaben betraute, bauvorlageberechtigte Person, etwa einen eingetragenen Architekten oder entsprechend berechtigten Bauingenieur.
Bis wann können wir einen Antrag stellen?
Die KfW nennt derzeit spätestens den 31. Dezember 2026. Fördermittel müssen verfügbar sein; ein Rechtsanspruch besteht nicht. Finanzierung, Unterlagen und Antrag müssen deshalb rechtzeitig zusammengeführt werden. Maßgeblich ist die bei Antragstellung geltende Programmlage.
IHR NÄCHSTER SCHRITT
Lässt sich Ihre Fläche zu Wohnraum entwickeln?
Nennen Sie uns das Objekt, den Ort und den aktuellen Projektstand. Wir klären den nächsten sinnvollen Prüfschritt für Energiekonzept und Förderung – gemeinsam mit Ihrer Objektplanung.
Hadrian Bartning
Energieeffizienz-Experte · ConsulTherma GmbH
Ihr Thema wird übernommenGewerbe zu Wohnen / KfW 266
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